Ten cytat ma kilkadziesiąt lat, ale wciąż jest aktualny. Choć dziś jest to wściekłość w telewizji, w tym artykule nie chodzi o sprzedaż hurtową nieruchomości lub przerzucanie domów .
To prawda, że w tych działaniach są pieniądze, czasem dużo pieniędzy, ale to krótkoterminowy zysk. Jeśli ponownie zainwestujesz je w długoterminową nieruchomość na wynajem, przerzucanie może być świetnym narzędziem.
Artykuł ten dotyczy budowania i powiększania portfela nieruchomości z biegiem czasu, który sfinansuje bogaty styl życia emerytalnego poprzez przepływy pieniężne. Dzięki wielu właściwościom wynajmu, generującym dodatnie przepływy pieniężne, możesz sfinansować swoją emeryturę w dobrym stylu i nie martwić się o wiele czynników ekonomicznych, które zagrażają większości inwestorów w akcje i obligacje.
Nigdy nie jest za późno, aby zacząć. Jeśli jesteś młody, możesz zbudować zaliczkę, by kupić pierwszą nieruchomość i zacząć powiększać portfel nieruchomości na przestrzeni lat, aż przejdziesz na emeryturę. Jeśli jesteś w okresie od 5 do 10 lat przed przejściem na emeryturę, możesz zamieniać aktywa w inwestycje o niższym dochodzie na nieruchomości na wynajem i zwiększać miesięczny dochód na emeryturę.
Jeśli jesteś już w wieku emerytalnym lub w przeszłości, możesz zrobić to samo.
Co sprawia, że wielka inwestycja mieszkaniowa na wynajem nieruchomości?
Zanim zaczniesz myśleć, że każdy z tych czynników musi być doskonały, zanim kupisz nieruchomość na wynajem, wiedz, że tak rzadko się zdarza. Twoim celem jest próba maksymalizacji każdego z nich, najlepiej jak potrafisz, a czasami może być ważniejsza od innych.
Oto czynniki, których szukasz w doskonałej inwestycji mieszkaniowej, jednorodzinnej lub kondominium:
- Lokalizacja: tak, możesz powiedzieć to trzy razy, ponieważ nieruchomość dotyczy wyłącznie lokalizacji. Nie chciałbyś wynajmować domu na środku parkingu w supermarkecie, ale jedno w pobliżu zielonego pasa lub parku dla twoich dzieci może być w porządku.
- Rentowność: lokalizacja jest częścią tego czynnika. Jeśli jednak dom jest w doskonałej lokalizacji, ale konkurencja jest sztywna, może nie być najlepszą inwestycją. Kiedy dostępnych jest wiele wypożyczeń, a właściciele oferują zachęty, może to nie być odpowiedni czas. Kiedy dostępnych jest kilka wypożyczeń, nie tylko możesz lepiej zagospodarować nieruchomość, ale możesz żądać wyższych czynszów w tym samym czasie.
- Wydatki: Jest to względne, ponieważ podatki od nieruchomości są dużym wydatkiem, ale niektóre obszary dowodzą wysokich czynszów ze względu na udogodnienia w okolicy, więc podatki są również wyższe. Jeśli możesz zrekompensować wydatki z miesięcznym przepływem gotówki, to jest to pozytywne.
- Docenianie: Mimo że głównym czynnikiem jest przepływ gotówki, ważna jest wartość dodana w czasie. Istnieją dwa sposoby budowania kapitału na wynajem nieruchomości, wzrostu wartości i spłaty kredytu hipotecznego. Inteligentne wykorzystanie twoich inwestycji może być wykorzystane do zwiększenia twojego portfela za pomocą kapitału własnego w posiadanych nieruchomościach.
Są to twoje główne rozważania, oczywiście, będziesz patrzeć na wiek nieruchomości, oczekiwane naprawy w czasie i wszelkie niezbędne ulepszenia, jak również.
Lokalizacja i proces wynajmowania nieruchomości
Jesteś gotowy, aby zacząć i kupić swoją pierwszą nieruchomość. Masz zaliczkę na żądany przedział cenowy i chcesz podjąć świadomą decyzję o zakupie.
- Poznaj swój obszar rynku: Poświęć czas na dokładną analizę twojego obszaru rynku. Być może chodzi ci o konkretną okolicę lub obszar, ale chcesz poszerzyć swoje badania, aby mieć wiedzę potrzebną do porównań możliwych właściwości. Dowiedz się, jakie nieruchomości dobrze sprzedają się w Twoim przedziale cenowym. Czy jakieś badania w sądzie dla obszarów, w których domy sprzedają za gotówkę. Inwestorzy są normalnymi nabywcami gotówki, więc poznasz obszary, w które inwestują inni inwestorzy, niektórzy bardzo doświadczeni.
- Dowiedz się, jak oceniać właściwości: dowiedz się, w jaki sposób agenci nieruchomości wykonują CMA, porównawczą analizę rynku . Pierwszą rzeczą, na którą powiodą się najbardziej inwestorzy, będzie kupowanie poniżej wartości rynkowej. To blokuje zysk przy stole zamykającym. Ułatwia to również generowanie akceptowalnych, dochodowych przepływów pieniężnych, gdy płatności hipoteczne są niższe.
- Przeanalizuj wypożyczenia i konkurencję: zaglądaj na lokalne media, gdzie wynajmowane są ogłoszenia, zarówno drukowane, jak i online w Craigslist. Gdy badasz okolicę, uzyskaj średnie kwoty najmu dla rodzaju nieruchomości, które chcesz kupić. Ile jest dostępnych, czy właściciele oferują zachęty, takie jak darmowe miesiące? Wiesz, czego możesz oczekiwać za czynsz.
- Koszty związane z odbiorem gwoździ: Wydatki są normalne, takie jak zwykłe naprawy (budżetowane), podatki od nieruchomości, ubezpieczenia itp., Które będą miały zastosowanie do każdej nieruchomości na danym obszarze. Błędem tutaj jest tak samo źle, jak zamknięcie się w czynszu poniżej rynku przez rok; wyrzucanie zysku. Stan faktycznych nieruchomości, które rozważasz, jest osobną sprawą, ale będziesz chciał budżetować na oczywiste naprawy , o których wiesz, że przyjdą na starszą nieruchomość.
- Znajdź okazje i wynegocjuj umowę: w następnej sekcji omówimy najlepsze oferty wynajmu nieruchomości, ale jest to część tego procesu, która ma kluczowe znaczenie dla długoterminowego zysku. Jeśli płacisz detalicznie, przez całe życie, tracisz zyski.
To są elementy procesu lokalizacji, ale oto kilka konkretnych źródeł najlepszych ofert.
Wynajem ofert zakupu portfela nieruchomości
Wszyscy wiemy o Foreclosures i wspaniałych ofertach, które czasami można znaleźć. Jednak ostatnia katastrofa zakończyła się rozkwitem ogromnych Foreclosures z właścicielami w miejscu. Wiele z Foreclosures znajdziesz dziś w złym stanie, niektóre wolne od roku lub więcej. To nie znaczy, że nie powinieneś stale śledzić Foreclosures za pośrednictwem stron takich jak RealtyTrac.com. Nadal się zdarzają i od czasu do czasu można złapać dobry w stanie nadającym się do wypożyczenia.
- Właściciele w niebezpieczeństwie: nieustannie monitoruj media i źródła internetowe dla właścicieli znajdujących się w niebezpieczeństwie. Są to osoby, które ze względów finansowych muszą sprzedawać swoje domy w pośpiechu oraz w sytuacji, która może spowodować, że kupisz poniżej aktualnej wartości rynkowej. Być może mają koszty leczenia, zostali zwolnieni w pracy lub muszą się szybko przenieść do pracy. Wyszukuj słowa kluczowe na liście Craigslist według właścicieli za pomocą zwrotów typu "musi sprzedawać", "przyjmowanie wszystkich ofert" itp.
Pre-Foreclosures: Pre-foreclosures stwarzają inwestorom możliwość zlokalizowania nieruchomości przed zamknięciem, które można kupić z dyskontem do pełnej wartości rynkowej. Realtytrac.com i inne witryny mają sekcje tylko dla tych ofert.
Współpracuj z dobrymi hurtownikami i inwestuj w rozwiązania typu "fix flip": hurtownie nieruchomości, które są dobre w tym, co robią, mogą być doskonałym źródłem do wynajmu domów. Jeśli rozumieją swoją rolę w sprzedaży inwestorom zajmującym się wynajmem, wiedzą, że chcesz kupić poniżej aktualnej wartości rynkowej i że nieruchomości powinny być gotowe do wynajęcia. Inwestorzy typu "fix and flip" sprzedają również głównie kupującym nieruchomości na wynajem, dzięki czemu wiedzą, czego oczekują, i zdecydowanie zapewniają gotową do wynajęcia nieruchomość.
Lather, Rinse, Repeat i Roll Up
Gdy znajdziesz swoją niszę i doskonalisz swoje umiejętności, po prostu rób to samo w kółko, dodając do swojego portfela wynajmu. Gdy spłacasz kredyty hipoteczne, możesz skorzystać z equity, ale rób to bardzo ostrożnie i nie przepraszaj. Wielu inwestorów zginęło w wyniku krachu w 2007 r., Ponieważ byli nadmiernie zadłużeni i nie mogli utrzymać czynszu, aby nadal płacić spłatę kredytu hipotecznego.
Zajrzyj do 1031 Tax Odchodzącej Giełdy, aby sprzedać rentowne nieruchomości, aby sfinansować większe lub większe nieruchomości, aby powiększyć swój portfel nieruchomości.