Spojrzenie na liczby
Aby zilustrować punkty jako procent koncepcji kwoty kredytu, spójrzmy na pewne liczby. Kiedy urzędnik ds. Pożyczek mówi o jednym punkcie na pożyczce o wartości 100 000 USD, urzędnik ds. Pożyczek mówi o jednym procencie pożyczki, który wynosi 1000 USD.
W przypadku pożyczki o wartości 300 000 USD jeden punkt wynosi 3 000 USD do zapłaty po zamknięciu pożyczki.
Kredytodawcy oferują różne oprocentowanie pożyczek z różnych punktów. Istnieją trzy główne opcje, które możesz wybrać w odniesieniu do punktów. Możesz zdecydować, że nie chcesz w ogóle płacić ani otrzymywać punktów. Nazywa się to pożyczką zerową.
Możesz zapłacić punkty na zamknięciu, aby otrzymać niższą stopę procentową. Możesz też wybrać punkty, które otrzymasz (zwane również kredytami dla kredytodawców) i wykorzystać je do pokrycia niektórych kosztów zamknięcia.
Sytuacja hipotetyczna
Przeprowadźmy kilka hipotetycznych liczb dla typów analitycznych (znanych też jako Inżynier). Poniższy przykład pokazuje kompromis między punktami w ramach kosztów zamknięcia i stóp procentowych.
W tym przykładzie pożyczasz 180 000 $ i kwalifikujesz się do 30-letniej pożyczki hipotecznej o stałym oprocentowaniu z oprocentowaniem 5,0% z zerowymi punktami, do których będziesz musiał rozważyć następujący scenariusz:
Oprocentowanie | 4,875% | 5,0% | 5.125% |
Punkty rabatowe | + 0,3575 | 0.0 | -0,375 |
Twoja sytuacja | Będziesz utrzymywać kredyt hipoteczny przez długi czas i chcesz utrzymać płatność na jak najniższym poziomie. | Lubisz oprocentowanie i najprawdopodobniej utrzymasz dom mniej niż 5 lat | Chcesz, aby środki pieniężne były zamykane tak nisko, jak to tylko możliwe i mogą sobie pozwolić na wyższą płatność |
Wynik | Teraz: Za zamknięcie płacisz 675 USD więcej Przez cały okres trwania pożyczki: Zapłać 14 USD mniej każdego miesiąca | Bez regulacji w żadnym kierunku, łatwiej jest zrozumieć, co płacisz i porównać ceny. | Teraz: Dostajesz 675 USD w kredytach dla kredytodawców Przez cały okres trwania pożyczki: Płać 14 dolarów więcej każdego miesiąca |
*** Dostępne obecnie stawki mogą być inne niż podane w tym przykładowym scenariuszu
Jak widać wyraźnie, czas, w którym planujesz posiadanie domu jest dużą częścią równania, jeśli analiza "progu rentowności" jest dla ciebie ważna.
Analiza progu rentowności jest prosta. Podejmij koszty punktów rabatowych i podziel je przez miesięczne oszczędności / koszty płatności, aby dowiedzieć się, ile miesięcy zajmie Ci utrzymanie rentowności.
675 USD oszczędności / 14 USD miesięcznie pozwoli zaoszczędzić 48.21 miesięcy.
Jeśli planujesz zatrzymać hipotekę na więcej niż 4,1 roku lub 48,21 miesiąca, to opłacanie punktów rabatowych zaczyna mieć sens. Coś mniej niż to, a Ty mogłeś podjąć błędną decyzję finansową.
Używamy terminologii "mogła podjąć niewłaściwą decyzję finansową", ponieważ hipoteki mają korzyści podatkowe i konsekwencje, które również należy wziąć pod uwagę, gdy prowadzisz numery.
Zarówno stopa procentowa, jak i punkty dyskontowe mają korzyści w zakresie odpisów podatkowych dla większości kredytobiorców. W dużej mierze zależy to od rodzaju obłożenia w twoim nowym domu, liczby posiadanych nieruchomości i kwoty odsetek, które odejmujesz.
Najlepiej jest rozważyć wszystkie szczegóły podczas podejmowania decyzji, czy płacić punkty rabatowe, czy nie.
Twoja staranność w stosowaniu osobistej sytuacji finansowej do wyboru kredytu hipotecznego może być decyzją, która dotyczy Ciebie przez 30 lat.
Rób to mądrze.