Prawnik powinien podjąć "rozsądny wysiłek" do maksimum, ponieważ jest to bardzo ważna część ich usług dla Sprzedawcy. A sprzedawca może nawet nie znać niektórych informacji, które musi zebrać pośrednik / agent, ale mimo to musi zostać zebrany.
Spis, ankieta i opis prawny
Podczas gdy w wielu obszarach miejskich wymieniasz nieruchomość z adresem takim jak "123 Main Street", to nie jest prawny opis nieruchomości, choć może być jej częścią. Istnieje prawny opis zakładów i granic lub partii i bloków, które jasno określają nieruchomość, która jest na sprzedaż. Uzyskanie wszelkich dokumentów, które sprzedawca posiada, a także uzyskanie aktów lub ankiet zarejestrowanych w sądzie okręgowym jest ważną częścią pracy i pliku wykazu. Czasami firma tytułowa zbiera te informacje z góry.
Kredyty hipoteczne i zastawy
Chociaż sprzedawca powinien wiedzieć o wszystkich hipotekach przeciwko nieruchomości, może nie mieć pojęcia, jaka jest obecna wypłata, i to jest ważne, aby wiedzieć, wyceniając nieruchomość, jeśli nie ma dużo kapitału własnego.
Mogą nie wiedzieć o zastawach, w szczególności zastawach podatkowych. Jedna osoba, która przeprowadziła się do innego stanu, nie wiedząc o obowiązku płacenia podatku od 85 dolarów za stary interes, była bardzo zaskoczona, gdy dowiedział się, że IRS umieścił zastaw na wszystkich swoich nieruchomościach za ośmioletni przedmiot za znacznie więcej w odsetkach i karach. .
Mogą również istnieć zastawy mechaniki do pracy wykonywanej na nieruchomości ze sporną zapłatą.
Ograniczenia i przymierza
Każdy kupujący ma świetne plany na nowy dom lub zakup ziemi. To nie jest dobra sytuacja, aby składać oferty bez pełnej informacji o ograniczeniach i przymierzach, które regulują, co mogą zrobić z tą nieruchomością.
Wiele pododdziałów ma przymierza i ograniczenia, które mogą zakazać budowy budynków lub rządzić tym, co może być widoczne na drodze do łodzi lub innej własności osobistej. Ważne jest posiadanie tych aktualnych dokumentów w pliku do inspekcji kupujących przed złożeniem oferty.
Ułatwienia
Służebność jest prawem przyznawanym osobom nie będącym właścicielami w celu korzystania z części nieruchomości, takich jak służebność na drodze do dostępu do sąsiedniej nieruchomości, co jest powszechną praktyką na obszarach wiejskich. Przedsiębiorstwa komunalne mają ogromne ułatwienia w układaniu słupów użyteczności publicznej lub podziemnych rurociągów i rur gazowych wzdłuż linii nieruchomości, aby służyć mieszkańcom.
Podczas gdy służebności pojawiają się w ankietach, są również opisane i zapisane w dokumentach w sądzie. Nabywca może uznać, że ważne jest, aby wiedzieć, że planowana rozbudowa większego pokładu nie jest możliwa, ponieważ istnieje linia służebności dla linii gazowej pod obszarem, w którym chcieli ją zbudować.
"Diligence" jest słowem kluczowym
Wystawienie domu lub innej nieruchomości to nie tylko umieszczenie jej w cenie i umieszczenie jej w systemie MLS. Staranny specjalista od nieruchomości będzie potrzebował każdego skrawka informacji o nieruchomości, którą może uzyskać.
Spójrz na to w ten sposób; jeśli cała ta praca jest wykonywana z przodu, kupujący będzie miał wszystko, czego potrzeba, aby znacznie szybciej podjąć decyzję o ofercie w swoich rękach.
Odpowiedzi na pytania, zanim zostaną zadane, to nie tylko profesjonalne podejście, ale to pozwoli zaoszczędzić czasowi agentowi i przyspieszy proces od obejrzenia oferty i zakupu.
Przykład przychodzi mi do głowy w mojej bardzo wiejskiej okolicy brokera giełdowego, który nie zwraca uwagi i kosztuje swojego sprzedawcy nie tylko sprzedaż, ale kilka tysięcy dolarów. Jedyny dostęp do działki przeszedł około 50 stóp gruntów leśnych. Chociaż służba leśna nie utrzymuje drogi gruntowej, zawsze wymagała pozwolenia na korzystanie z niej w celu uzyskania dostępu do własności, którą posiadasz. Ten pośrednik nie zadał sobie trudu, by doradzić swojemu klientowi i nie zadali sobie trudu, aby uzyskać proste pozwolenie, które kosztowało kilka dolców. W międzyczasie weszła w życie nowa zasada, wymagająca badania wpływu środowiskowego EPA przed wydaniem pozwolenia, wymagającego miesięcy i kilku tysięcy dolarów.
Nie trzeba dodawać, że mój kupiec chodził.
Jeśli system MLS umożliwia dołączenie tych dokumentów do wykazu, albo do publicznego oglądania, albo do dostępu do agenta kupującego, naprawdę pomaga wszystkim zainteresowanym mieć je tam w formacie PDF. Format jest ważny, ponieważ lepiej jest je zapisać w taki sposób, aby 98% + wszystkich komputerów mogło uzyskać do nich dostęp. Kiedy kupujący i jego agent rozważają złożenie oferty w niedzielę po południu, wspaniale jest nie pozwolić, aby odłożyli tę decyzję do poniedziałku, ponieważ mają pytania dotyczące ograniczeń lub czegoś innego, co mogłoby zostać udokumentowane w aukcji.